В Российской практике экономической оценке недвижимости широкое распространение получило заимствование методического зарубежного опыта, прежде всего опыта развитых капиталистических стран. Тем более, что применяемые в этих странах методики фактически мало чем отличались как по содержанию, так и по форме хорошо знакомых российским специалистам методов прошлого социалистического периода. В этих странах в ходе были все те же, известные в России три основных метода оценки – сравнение продаж, капитализация затрат и капитализации доходов. Как в российской социалистической плановой экономике западные модификации этих методов обладали такими же по сути содержанием.
Метод сравнения продаж представляет собой по сути одну из модификаций более широкого экстраполяционного способа, когда опыт прошлых рыночных операций переносится на сопоставимые по условиям осуществления планируемые сделки. Суть его сводится либо к подбору максимально соответствующего по параметрам и условиям осуществления новой сделки какого-либо объекта – представителя по уже осуществленным операциям, либо на основе использования в расчетах созданной на массиве ранее осуществимых сделок математической статистической модели зависимости рыночной стоимости объекта от совокупности факторов рыночного ценообразования.
Затратный подход заключается в осуществлении в комплексе процедур, позволяющих определить стоимость вложенного в той или иной объект осуществление труда, а затем капитализировать ее на основе комплекса канонических расчетных операций. Доходный же метод сводится к расчету величины переносимого объекта недвижимости дохода, с последующей его капитализацией на тех же, что и в предыдущем случае, основаниях.
Затратный подход.
Необходимое условие для использования затратного подхода – детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.
Основные этапы применения затратного подхода:
1 Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;
2 Оценка величины предпринимательской прибыли;
3 Расчет выявленных видов износа;
4 Оценка рыночной стоимости земельного участка;
5 Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Нет комментариев.
Оставить комментарий
Вы должны войти для того чтобы оставить комментарий.
Комментариев нет