Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:
n
Rk=1/n ∑ NOI/Vi,
I=1
где NOI – ЧОД объекта;
Vi – цена продажи i-го объекта-аналога.
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:
1 ПВД;
2 ДВД;
3 ЧОД;
4 ДП(н);
5 ДП после уплаты налогов – это ДП(н) минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.
ДП(н) = ПВД-Потери от незанятости и при сборе арендной платы+Прочие доходы=ДВД-ОР-Предпринимательские расходы, связанные с недвижимостью=ЧОД-Капиталовложения-Обслуживание кредита+Прирост кредитов
ДП для недвижимости после уплаты налогов = ДП(н)- Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости
Для расчета ставки дисконтирования применяют следующие методы:
1 Метод кумулятивного построения – он основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков:
Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка+Премии за риск
2 Метод выделения
3 Метод мониторинга
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:
n t n
PV=∑Ct/(1+i) +M*1/(1+i),
t=1
где PV –текущая стоимость;
Сt – денежный поток периода t;
i – ставка дисконтирования денежного потока периода t;
М – стоимость реверсии.
Стоимость объекта недвижимости равна: текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).
Нет комментариев.
Оставить комментарий
Вы должны войти для того чтобы оставить комментарий.
Комментариев нет