УПРАВЛЕНИЕ ПРЕДПРИЯТИЕМ

На основании выше изложенных фактов, данных об объекте оценки и объектов аналогов, используя различные методики приведения, получаем величину полной восстановительной стоимости для каждого метода и после их, методом весовых долей, я получаю, что полная восстановительная стоимость объекта оценки составит не менее 335 тыс. рублей.

Мной определялась восстановительная стоимость объекта, т.е. стоимость воспроизводства копии объекта оценки в ценах на дату оценки и стоимость имущества, т.е. стоимость объекта, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства. Оценка стоимости объекта заключается в определении вклада, который вносят все элементы объекта в качестве составных компонентов действующего объекта.

Таблица 1 – Определение восстановительной стоимости.

Переход от цен 1969 года к ценам 1984 года – 1,19*1,05 (Постановление Госстроя СССР № 94 от 11.05.83г. В приложении этого документа приводится территориальный коэффициент).

Переход от цен 1984 года к ценам 1991 года – 1,55*0,95 (Приложение к письму Госстроя СССР от 06.09.90г. № 14Д. Приводится территориальный коэффициент к этому индексу). Переход от цен 1991 года к ценам 2008г. – 45,14 (на основании данных ежеквартального информационного бюллетеня «РегиоСтройИнформ», 2008г).

Затратный подход предполагает наряду с расчетом восстановительной стоимости оцениваемого объекта расчет стоимости замещения, а также расчет всех видов износа и в данном случае строительной готовности.

Износ имущества – снижение стоимости имущества под действием различных причин. Мной определялся износ на основании фактического состояния имущества.

Существует три вида износа: физический (износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате, как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов); функциональный износ (износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу); внешний износ (износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации).

Оценка износа.

Расчет устранимого и неустранимого физического износа может проводиться на основании оценки физического износа по удельным весам конструктивных элементов и инженерного оборудования, принятых в соответствии со сборниками УПВС и на основании «Ведомственных Строительных норм» – ВСН 53-86 (р)., либо по методу срока жизни, исходя из фактического возраста со дня окончания строительства и ввода в эксплуатацию, сроков жизни отдельных элементов и инженерных коммуникаций.

Функциональный износ учитывался как несоответствие объекта современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

Внешний износ имущества имеет место в результате неблагоприятного изменения экономической обстановки, внешней по отношению к объекту оценки. С учетом экономической обстановки в стране и дальневосточном регионе в частности (кризис, общий спад производства), нерентабельности объектов.

Объект оценки оценивался с учетом строительной готовности и фактической строительной комплектации на месте строительства. При расчете стоимости мной учитывались НДС и предпринимательский доход. Предпринимательский доход – фактор вознаграждения инвестора за риск строительства (приобретения) объекта недвижимости и отражает величину, которую предприниматель должен получить в качестве вознаграждения за свою деятельность.

В результате проведенных исследований, по моему мнению, полная восстановительная стоимость и с учетом накопленного износа и строительной готовности, рыночная стоимость по затратному методу определенны на основе сложившийся конъюнктуры рынка аналогичных объектов в г. Облучье и области в целом.

Таблица – 2. Расчет исправимого физического износа по долгоживущим и короткоживущим элементам.

Определение неисправимого физического износа короткоживущих элементов.

Неустранимый физический износ связан с устареванием основных конструктивных элементов, ремонт которых невозможен или экономически нецелесообразен.

Таблица – 3. Расчет неисправимого физического износа по короткоживущим элементам по методу срока жизни.

Таблица – 4. Расчет неисправимого физического износа по долгоживущим элементам.

Нет комментариев.

Комментарии по RSS

Вы должны войти для того чтобы оставить комментарий.