Метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, основывая на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод имеет в своей основе предложения, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу объект заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Для реализации данного метода были приняты следующие шаги:
· Изучение рынка и предложений на продажу объектов недвижимости сопоставимых с оцениваемыми объектами;
· Сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене предложения, продажи и оплате сделки, физических характеристиках и состоянии подобранных объектов, оценки их местоположения и любых условиях сделки;
· Анализ и сравнение добытой информации о каждом объекте по времени, местоположению, физическим характеристикам и условиям продаж;
· Корректировка цены продажи или запрашиваемой цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом;
· Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов оценки и вывод показателя стоимости объекта оценки.
Метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходными с оцениваемым. Цены на объекты аналоги затем корректируются с учетом показателей, по которым они отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определение стоимости оцениваемых объектов. Однако, учитывая не развитый рынок по подобным объектам, фактически корректировка стоимостей по объектам – аналогам проводилась по ценам фактических продаж и ценам предложения. Отличительной особенностью данного подхода является ориентация итоговой величины стоимости, с одной стороны, на рыночные цены купли-продажи аналогичных объектов, принадлежащих сходным компаниям, с другой стороны, условия продажи и фактическая цена сделки. Сравнительный подход к оценке предполагает, что ценность активов определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного рынка недвижимости. Другими словами наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена открытой продажи, зафиксированная рынком.
Теоретической основой сравнительного подхода, доказывающей возможность его применения, а также объективность результативной величины, являются следующие базовые положения.
В – первых, я использую в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на сходные объекты. При наличии реального банка данных фактическая цена купли-продажи объекта недвижимости в целом или его части, достаточно, наиболее интегрально учитывает многочисленные факторы, влияющие на величину стоимости объекта оценки для предприятия. К таким факторам можно отнести соотношение спроса и предложения на данный вид объекта, уровень риска, перспективы развития отрасли, конкретные особенности планируемого использования т.д. Это, в конечном счете, облегчает работу мне, доверяющей рынку.
Во-вторых, сравнительный подход базируется на принципе альтернативных инвестиций. Инвестор, вкладывая деньги в доходоприносящую недвижимость, покупает, прежде всего, будущий доход. Производственные, технологические и другие особенности конкретного бизнеса интересует инвестора только с позиции перспектив получения дохода. Стремление получить максимальный доход на размещенные инвестиции при адекватном риске и свободном размещении капитала обеспечивает выравнивание рыночных цен.
В-третьих, цена объекта отражает его производственные возможности, положение на рынке, перспективы развития. Следовательно, в сходных предприятиях должно совпадать соотношение между ценой и покупательской способностью инвесторов.
Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что я ориентируюсь на фактические цены купли-продажи сходных объектов. В данном случае цена определяется рынком, т.к. я ограничиваюсь только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом.
Сравнительный подход базируется на ретро информации и, следовательно, отражает фактические результаты сделок с недвижимостью, в то время кК доходный подход ориентирован на прогнозы относительно будущих доходов.
Другим достоинством сравнительного подхода является реальное отражение спроса и предложения на данный объект инвестирования, поскольку цена фактически совершенной сделки наиболее интегрально учитывает ситуацию на рынке.
Нет комментариев.
Оставить комментарий
Вы должны войти для того чтобы оставить комментарий.
Комментариев нет