Метод капитализации дохода основывается на принципе ожидания – типичный инвестор или покупатель приобретает объект в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта определяется как его способность приносить доход в будущем.
Оценка стоимости недвижимости настоящим методом основана на следующем принципе: стоимость объектов оценки непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данный имущественный комплекс.
Расчет всех будущих доходов можно осуществить методом прямой капитализации или в результате анализа дисконтированного денежного потока наличности. В зависимости от конкретных обстоятельств и характера оцениваемого объекта может быть применен один из этих методов.
Метод прямой капитализации наиболее приемлем к объектам, приносящих доход со стабильным периодическими суммами расходов и доходов, либо когда информация о характере изменений доходов и расходов в будущем недоступна.
Метод дисконтирования поступлений наличности применяется при оценке объектов, имеющих нестабильные потока доходов и расходов.
В основу принципа определения стоимости доходным методом положен принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня является отражением будущих преимуществ.
При применении данного метода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи.
Для определения стоимости доходной недвижимости применена техника капитализации и дисконтирования. Метод капитализации на основании данных о доходе и ставки капитализации на момент оценки (или на перспективу) сделать вывод о стоимости объекта. Техника дисконтирования применяется для приведения потока денежных доходов и затрат, распределенных во времени к искомому моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости доходоприносящего объекта.
С учетом состояния рынка недвижимости, и, в целом, имущественных комплексов в составе действующего производства и в частности для рассматриваемых объектов, в настоящих расчетах возможно использовать модель Гордона для постпрогнозного периода для объекта оценки как действующего комплекса.
Процедура расчетов имела бы следующую последовательность:
· Определение ожидаемых доходов от всех реальных источников и как совокупность – потенциального валового дохода (ПВД);
· Определение возможных простоев (недозагруженность) помещений и потери при сборе арендной платы для определения эффективного валового дохода (ЭВД);
· Определение (выбор ставки капитализации);
· Выбор корректив на возможную реконструкцию объекта;
· Расчет стоимости объекта в текущем периоде.
Прогнозные исследования доходной и расходной части представленного к оценке имущества показало, что максимальный доход собственник может получить, если не меняя профиль использования на основе качественного маркетинга собственник (инвестор) избирает наиболее выгодные варианты использования, с учетом принятой ценовой политики.
По моему мнению, применяя данный метод, мы получим наименее близкий к реалиям результат оценки имущества. В связи с этим можно не применять этот расчетный метод для административного здания.
Нет комментариев.
Оставить комментарий
Вы должны войти для того чтобы оставить комментарий.
Комментариев нет