Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков.
В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:
- прямой капитализации доходов;
- дисконтированных денежных потоков.
При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Базовая формула расчета имеет следующий вид::
С= ЧОД/ коэффициент капитализации
Расчет чистого операционного дохода включает расчет:
- ПВД (потенциальный валовой доход);
- ДВД (действительный валовой доход);
- ЧОД (чистый операционный доход);
- ДП (денежные поступления) до уплаты налогов.
ПВД – доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов.
ПВД=S*Cа,
Где S – площадь, сдаваемая в аренду, кв м
Са – арендная ставка за кв м
ДВД – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.
Методы определения коэффициента капитализации:
1 С учетом возмещения капитальных затрат;
2 Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
3 Метод прямой капитализации.
Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
Коэффициент капитализации с учетом возмещения капитальных затрат:
Коэффициент капитализации состоит из 2-х частей:
1 Ставка доходности инвестиции, являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
2 Нормы возврата капитала, то есть погашение суммы первоначальных вложений.
Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:
Безрисковая ставка дохода + Премии за риск + Вложения в недвижимость + Премии за низкую ликвидность недвижимости + Премии за инвестиционный менеджмент
Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы.
Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы. Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций.
Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной:
Rm=ДО/К,
где Rm – ипотечная постоянная,
ДО – ежегодные выплаты по обслуживанию долга;
К – сумма ипотечного долга.
Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:
Re=Годовой ДП(н)/Величина собственного капитала
Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:
R=M*Rm+(1-M)*Re,
где М – коэффициент ипотечной задолженности.
Нет комментариев.
Оставить комментарий
Вы должны войти для того чтобы оставить комментарий.
Комментариев нет