Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

1 права собственности на недвижимость;

2 условия финансирования;

3 условия и время продажи;

4 местоположение;

Расчет и внесение поправок:

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов:

- методы, основанные на анализе парных продаж;

- экспертные методы расчета и внесения поправок;

- статистические методы.

Анализ полученных результатов  и итоговое заключение о вероятной цене объекта:

Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. Возможен расчет таких величин, как мода и медиана.

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:

n

Rk=1/n ∑ NOI/Vi,

I=1

где NOI – ЧОД объекта;

Vi – цена продажи i-го объекта-аналога.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

1 ПВД;

2 ДВД;

3 ЧОД;

4 ДП(н);

5 ДП после уплаты налогов – это ДП(н) минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

ДП(н) = ПВД-Потери от незанятости и при сборе арендной платы+Прочие доходы=ДВД-ОР-Предпринимательские расходы, связанные с недвижимостью=ЧОД-Капиталовложения-Обслуживание кредита+Прирост кредитов

ДП для недвижимости после уплаты налогов = ДП(н)- Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости

Для расчета ставки дисконтирования применяют следующие методы:

1 Метод кумулятивного построения – он основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков:

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка+Премии за риск

2 Метод выделения

3 Метод мониторинга

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

n          t                    n

PV=∑Ct/(1+i) +M*1/(1+i),

t=1

где PV –текущая стоимость;

Сt – денежный поток периода t;

i – ставка дисконтирования денежного потока периода t;

М – стоимость реверсии.

Стоимость объекта недвижимости равна: текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

- прямой капитализации доходов;

- дисконтированных денежных потоков.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Базовая формула расчета имеет следующий вид::

С= ЧОД/ коэффициент капитализации

Расчет чистого операционного дохода включает расчет:

- ПВД (потенциальный валовой доход);

- ДВД (действительный валовой доход);

- ЧОД (чистый операционный доход);

- ДП (денежные поступления) до уплаты налогов.

ПВД – доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов.

ПВД=S*Cа,

Где S – площадь, сдаваемая в аренду, кв м

Са – арендная ставка за кв м

ДВД – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

Методы определения коэффициента капитализации:

1 С учетом возмещения капитальных затрат;

2 Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

3 Метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации с учетом возмещения капитальных затрат:

Коэффициент капитализации состоит из 2-х частей:

1 Ставка доходности инвестиции, являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2 Нормы возврата капитала, то есть погашение суммы первоначальных вложений.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода + Премии за риск + Вложения в недвижимость + Премии за низкую ликвидность недвижимости + Премии за инвестиционный менеджмент

Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы.

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы. Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций.

Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной:

Rm=ДО/К,

где Rm – ипотечная постоянная,

ДО – ежегодные выплаты по обслуживанию долга;

К – сумма ипотечного долга.

Коэффициент капитализации для собственного капитала  рассчитывается по формуле:

Re=Годовой ДП(н)/Величина собственного капитала

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

R=M*Rm+(1-M)*Re,

где М – коэффициент ипотечной задолженности.

Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, то есть производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Методы расчета физического износа:

1 Нормативный (для жилых зданий) – в Правилах оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86) Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. – М., 1990 г. Даны характеристики физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

n

Fф = [∑ Fi*Li]/100,

1

где Fф – физический износ здания, %

Fi – физический износ i-го конструктивного элемента, %

Li – коэффициент, соответствующий доли восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n – количество конструктивных элементов в здании.

2 Стоимостный метод – в его основе лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

3 Метод срока жизни –

И = (ЭВ/(ЭВ+ОСФЖ))*100,

Где И – износ, %

ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни).

Функциональный износ – снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное несоответствием конструктивных или планировочных решений, оборудования, качества выполненных работ требованиям современных рыночных стандартов.

Экономический (внешний) износ – уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате воздействия макроэкономических, отраслевых, региональных факторов, оказывающих негативное внешнее влияние (законодательных, рыночных, экономических), а также неблагоприятного изменения внешнего окружения объекта.

Ресурсный метод – расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях, а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.

2 Ресурсно-индексный метод – это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

3 Базисно-индексный метод – перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня в текущий уровень цен при помощи индексов..

4 Базисно-компенсационный метод – суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.

Метод разбивки по компонентам – стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимости его отдельных строительных компонентов. Стоимость каждого из компонентов получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства объема:

п

Сзд = [∑ Vj*Cj]*Кн,

1

где     Сзд – стоимость строительства здания в целом;

Vj – объем j-го компонента;

Сj – стоимость единицы объема;

п – количество выделенных компонентов здания;

Кн – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением.

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания:

Co=C 1 м2*So*Kn*Kh*Km*Kв*Kпз*Kндс,

где Co – стоимость оцениваемого объекта;

C м2 – стоимость одного м2 у типичного сооружения на базовую дату;

So – площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);

Kn – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта, полученных БТИ, и строительной площади;

Kh – коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом выбранным типичным сооружениям;

Km – коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

Kв – коэффициент времени, учитывающий изменения стоимости СМР в период между базовой датой и датой на момент оценки;

Kпз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика в %;

Kндс – коэффициент учитывающий НДС в %.

Существует несколько методов расчета восстановительной стоимости. О них Вы и узнаете на страницах сайта «УПРАВЛЕНИЕ ПРЕДПРИЯТИЕМ».