В начале 2000 года строительство новых объектов ведется с нарастающими объемами. О чем это говорит? Вкладывать средства в новое строительство области стало выгодно. Одной из причин этому являются отсутствие большого разнообразия и предложения на вторичном рынке в сочетании с высокими ценами на вторичном рынке.

Поэтому на вторичном рынке недвижимости дела обстоят более динамично. Не постоянство цен на вторичном рынке говорит о том, что спрос и предложение еще несбалансирован, в основной массе спрос превышают предложения. Не устойчивость данного рынка недвижимости вызвано резким колебанием стоимости предоставляемых внешних услуг, не устойчивость налогового законодательства, снижением покупательской способности за счет снижения жизненного большинства работающего населения.

Разброс стоимости данного типа помещений характеризуется большим разбросом данных и колеблется от 1000 до 4500 руб./м2.

Основные покупатели: юридические лица и частные предприниматели.

Он является динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости и характеризуется устойчивым уровнем спроса, предложения, а потому и цен. На рынке можно увидеть следующие виды торговых помещений характеризующими следующими параметрами: Местоположение, Размер и конфигурация, Транспортная доступность, Возможность набора внешних предоставляемых услуг, Год постройки, Первоначальное назначение, Возможность смены профиля, Финансового состояния продавца.

Является динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости и характеризуется не устойчивым уровнем спроса и предложения, а поэтому и цен. На рынке можно увидеть следующие виды складских помещений:

На рисунке показана структура предложения складских помещений по их видам.

Как правило, склады не продают, а сдают в аренду. В среднем на каждые 10 договоров аренды приходится 3 сделки купли-продажи. Существуют следующие взаимоотношения участников рынка:

·  купля-продажа;

·  аренда;

·  ответственное хранение.

Существует разновидность ответственного хранения с правом реализации товара арендодателем по оговоренной цене.

Из этого рисунка нельзя увидеть, какие потребительские качества наиболее значимы в формировании спроса складских помещений. Назовем их:

·  местоположение;

·  площадь (объем) помещения;

·  наличие подъездных  автомобильных дорог или подъездных путей;

·  отопление;

·  наличие подъемного оборудования;

·  наличие системы охраны.

Безусловно, что для каждого покупателя или арендатора сочетание характеристик может быть разным. Однако их можно ранжировать по частоте попадания в перечень значимых факторов при заключении сделок.

Как часто арендаторы или покупатели интересуются теми или иными качествами складских помещений, показано на рис.

Рис. 1 – местоположение; 2-площадь помещений; 3-подъездные пути; 4-отопление; 5-подъемное оборудование; 6-охрана.

Итак, наиболее значимым фактором является площадь складских помещений. По нему спрос распределяется так, как показано на рис. Чаще всего требуются помещения с площадью от 100 до 400 м2. (26%), а также от 800 до 1500 м2 (42%). Причем в первом случае интересуются также отоплением, во втором – подъемным оборудованием и подъездными путями. Но в обоих случаях, безусловно, большое значение представляет местоположение.

Структуру предложения по площадям помещений определить очень трудно, поскольку эта величина может корректироваться. Например, собственник больших складских помещений может всегда разбить общую площадь на несколько меньших согласно спросу. Иногда эту работу делает сам арендатор.

Более привлекательным являются склады для больших площадей (800-1500 м2) на окраинах города, для малых площадей (100-400м2) – близко к оптовым рынкам.

Ставки арендной платы складов колеблются от 18 до 400 руб./м2 в месяц.

Рис.

]]> http://uprpred.ru/04-12-2009/rynok-skladskix-pomeshhenij.html/feed 0 http://uprpred.ru/30-11-2009/pervichnyj-i-vtorichnyj-rynok-2.html http://uprpred.ru/30-11-2009/pervichnyj-i-vtorichnyj-rynok-2.html#comments Mon, 30 Nov 2009 19:40:00 +0000 admin http://uprpred.ru/30-11-2009/pervichnyj-i-vtorichnyj-rynok-2.html

С начало 90-х г. строительство новых объектов  велось в очень малых объемах не превышающие количество выведенных из эксплуатации.

О чем это говорит? Вкладывать средства в новое строительство области стало не выгодно. Одной из причин этому являются непомерно большие предстроительные расходы, которые могут достигать 50% от затрат на основное строительство.

Оказывается проще приобрести недвижимость на вторичном рынке, где цены ниже и короткий срок приобретения. Поэтому на вторичном рынке недвижимости дела обстоят более динамично. Непостоянство цен на вторичном рынке говорит о том, что спрос и предложение еще несбалансирован, в основной массе предложения превышают спрос, что нельзя сказать о новом строительстве, где стоимость определяется в основном себестоимостью строительно-монтажных работ. Не устойчивость данного рынка недвижимости вызвано снижением производственных мощностей вызванной многими факторами в том числе, удорожание себестоимости изделий и переход их в неконкурентоспособный сектор, снижение жизненного большинства работающего населения и миграции его в центр части регионов, так называемые центростремительные тенденции.

Разброс стоимости данного типа помещений характеризуется большим разбросом данных и колеблется от 50 до 15000 руб./м2.

Основные покупатели аналогично, что и на первичном рынке.

Является динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости и характеризуется не устойчивым уровнем спроса, предложения, а поэтому и стоимостные характеристики неустойчивы. Все производственные помещения можно разделить на несколько условно принятие группы:

Узкоспециализированные помещения плохо ликвидны, сектор покупателей очень узок, перепрофилирование мало вероятно, срок реализации высок, затраты на маркетинговые услуги высокие.

Помещения металлообработки и строительной сферы слабо ликвидны, сектор покупателей по прямому назначению узок, высоки затраты на перепрофилирование, помещения данного типа обладают высокими потолками, более 6м и большие размеры площадей помещений, что приводит к большим косвенным затратам на содержание, затраты на маркетинговые услуги высокие.

Гаражи, котельные и ремонтные мастерские хорошо ликвидны, так как сектор покупателей самый широкий, основной покупатель применяет его по назначению или небольшими работами перепрофилирует его, так как высота помещений и их площадь минимизируют затраты будущего периода покупателя, затраты на маркетинговые услуги не высокие.

Помещения пищевой  и перерабатывающей промышленности обладают большей капиталоемкостью в связи с высокими санитарно-гигиеническими требованиями, ликвидны, так как сектор покупателей средний и он никогда не уходит с рынка, вероятность перепрофилирования его мала, затраты на содержание укладываются в средне сложившиеся, маркетинговые затраты невысоки, что в совокупности повышает привлекательность данных помещений.

Внутри каждой группы помещения еще можно разделить на несколько подгрупп характеризующими комбинациями несколькими параметрами: Возможность набора внешних предоставляемых услуг, Площадь и другие геометрические параметры, Транспортная доступность, Возможность смены профиля, Год постройки, Первоначальное назначение, Финансового состояния продавца.

Рынок производственных помещений менее подвержен сезонным колебаниям, он больше подвержен влиянию количества и качества предложений на рынке. Так уже при ликвидации среднего предприятия происходит относительно большой выброс площадей, что приводит к отрицательным тенденциям стоимостной характеристики и увеличения сроков реализации. На стоимостные характеристики оказывает также влияние: размер помещения, так помещения до 100 м2 пользуются большим спросом мелких и средних частных предпринимателей и сделки совершаются быстро и за наличный расчет, Продавец производит малые маркетинговые работы. Помещения до 600 м2 покупают так называемые крепкие предприниматели, сделки совершаются через банк и в сроки удовлетворяющих участников сделок, но стоимость 1м2 здесь ниже, чем в первом случае, так как затраты на перепрофилирование, маркетинговые и приведения в нормальное состояние затраты выше. Помещению площадью более 600 м2 их покупатель случаен и от продавца требуется немалые маркетинговые затраты для привлечения реального покупателя, отсюда стоимость 1м2 значительно ниже. На стоимостные характеристики влияют и остальные параметры, каждый в своей мере, со своей динамикой.

Первичный рынок жилья развит в основном только в крупных административно-территориальных населенных пунктах, это вызвано в первую очередь наличием большего числа социально активных потребителей, что значительно снижает риски невостребовательности предоставляемых услуг, но емкость данного рынка не столь велика и еще жестко привязана к не только к месту, но и к времени.

Вторичный рынок недвижимости – дела обстоят более динамично. Но постоянство цен на вторичном рынке говорит о том, что спрос и предложение еще несбалансирован, в основной массе предложения превышают спрос, что нельзя сказать о новом строительстве, где стоимость определяется в основном себестоимостью строительно-монтажных работ. Не устойчивость данного рынка недвижимости вызвано не занятостью населения и миграции его в центр части регионов, так называемые центростремительные тенденции.

Разброс стоимости данного типа помещений, характеризуется большим разбросом данных и колеблется от 100 до 32000 руб./м2.

Основной покупатель: физические лица.

Он является динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости и характеризуется устойчивым уровнем спроса, предложения, а поэтому их стоимость более прогнозируемая. Во многом стоимость объекта на рынке зависит не только от внешних факторов, но и от его основных характеристик, я считаю, что к ним как наиболее характерным, можно отнести следующие характеристики:

Все, что выставлено на этот рынок по реальной рыночной стоимости, по прошествии полугода находит своего покупателя, при нормальной работе продавца. Рынок имеет сезонное колебание, миграции населения, а так же чуток к слухам экономического характера. Основными покупателями являются физические лица.

Анализ общероссийских показателей.

Рынок недвижимости в целом по России можно условно разделить на несколько групп и по моему мнению доли рынке между группами распределились следующим образом. (см. в этом же разделе).

Одной из характерной черт рынка недвижимости является его связь и с рынком товаров, и с рынком капиталов, и с финансовым рынком. В свою очередь связь рынка недвижимости с финансовым рынком не означает, что недвижимость – это сегмент финансового рынка. Недвижимость формирует самостоятельный рынок. В соответствии с классификатором отраслей народного хозяйства Российской Федерации «Операции с недвижимым имуществом» выделены в самостоятельную сферу деятельности экономики (код 83000), тем самым подчеркнуто важное значение сферы недвижимости в функционировании народного хозяйства. Кроме того, в ряде самостоятельных отраслей, таких как сельское хозяйство, строительство, общая коммерческая деятельность по обеспечению функционирования рынка, жилищное хозяйство, финансы и кредит, объектом деятельности служит недвижимость. Последнее свидетельствует, что сфера «деятельности» недвижимости многогранна. Являясь самостоятельной, среди других сфер экономики, она, в то же время, участвует во многих экономических отношениях, связанных с собственностью, с государственным регулированием различных сфер экономики и общества. Состояние, тенденции рынка недвижимости зависят от степени развития всей экономики, особенностей ее отдельных этапов.

Рынок выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов. В силу специфических свойств недвижимости, рынок недвижимости существенно отличается от рынка других секторов рыночной экономики. Рынок недвижимости – это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и т.д. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением, наличием подъездных путей, предприятий инфраструктуры, экологической особенностью региона и т.д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т.д.

Рынок недвижимости – это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограниченно количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей такой недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен. Период времени для реализации товара на рынке недвижимости высокий. Время между выставлением объекта недвижимости на рынок и его продажей называется экспозицией товара на рынке. Например, по жилой недвижимости средний срок экспозиции в 2003-2005 г. составлял 1,5-3 месяца, по нежилой недвижимости – более 3-х месяцев. Время экспозиции зависит и от потребительских свойств, и от цены, если она завышена при продаже.

Индивидуальные, а иногда уникальные свойства объектов недвижимости в условиях ее стационарности (нельзя перенести ближе к покупателю) приводят к высоким издержкам как времени, так и денег на поиск нужного объекта недвижимости для покупателя, более длительным периодам времени для реализации для продавцов и более длительной реализацией по сравнению с другими товарами на рынке. Ликвидность недвижимости ниже ликвидности других товаров. Низкая ликвидность товаров на рынке недвижимости порождает высокий уровень издержек у покупателя и продавца. Эти издержки определяются сложными условиями осуществления сделок по недвижимости. Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок называются, по предложению Р. Коуза, транзакционными издержками.

Величина издержек при проведении сделок с жилой недвижимостью в настоящее время определяются состоянием объекта, объемом необходимых ремонтных воздействий. В данном случае, имеется необходимость анализа рынка общестроительных и ремонтных работ по объектам недвижимости, аналогичным оцениваемым.

Таким образом, ответы на поставленные вопросы взаимно увязываются с местоположением объекта, конструктивными особенностями строительного и архитектурного исполнения, экономической сутью договоров аренды, характером доходоприносящей деятельности, возможностью будущих улучшений и изменений. Рынок недвижимости – это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограниченно количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей такой недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.

Индивидуальные, а иногда уникальные свойства объектов недвижимости в условиях ее стационарности (нельзя перенести ближе к покупателю) приводят к высоким издержкам, как времени, так и денег на поиск нужного объекта недвижимости для покупателя, более длительным периодам времени реализации для продавцов и более длительной реализацией по сравнению с другими товарами на рынке. Разное время пребывания товара на рынке формирует его экономическое свойство известное как ликвидность товара. Быстрый переход товара из натуральной формы в денежную означает высокую ликвидность. Длительный период времени для перехода товара в денежную форму для его продавца означает низкую ликвидность. Ликвидность недвижимости ниже ликвидности других товаров. Низкая ликвидность товаров на рынке недвижимости порождает высокий уровень издержек у покупателя и продавца. Эти издержки определяются сложными условиями осуществления сделок по недвижимости.

Информация о рынке недвижимости не является такой открытой и достаточной как на потребительском рынке товаров и услуг. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании. Высокий уровень государственных пошлин, налогообложения сделок с недвижимостью ведет к сокрытию реальной цены сделки. Часто сделки оформляются как обмен, дарение и др. Большая часть сделок купли-продажи нежилой недвижимости через продажу акций, смену учредителей и т.д. Практически отсутствует инвентаризация недвижимости, нет единой информационной системы. Не только реализация недвижимости, но и ее создание занимает длительный период времени. Поэтому при дефиците на рынке недвижимости предложение не может быстро отреагировать на изменение спроса. Низкая эластичность предложения на данном рынке имеет место при достаточно эластичном спросе, но это обстоятельство ограничивает возможности саморегулирования рынка недвижимости с помощью механизма цен. Если спрос и предложение не сбалансированы, привести их в равновесие с помощью цен можно только в ограниченных случаях. На спрос и предложение на рынке недвижимости влияют многочисленные факторы: экономические, социальные, административные, окружающая среда.

В состав экономических факторов включаются такие, как: уровень и динамика доходов физических  и юридических лиц, дифференциация доходов потенциальных покупателей, состояние предпринимательской активности, возможность привлечения заемных (кредитных) средств, цены на рынке недвижимости, стоимость строительства, цены и тарифы на коммунальные услуги, уровень арендной платы, налогообложения и др. В число социальных факторов включают тенденции изменения численности населения, его возрастной состав, образовательный уровень, социальный статус и т.д. В состав административных факторов входят различного рода ограничения, контроль, условия получения прав на строительство недвижимости, правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.). Окружающую среду определяют состояние социальной инфраструктуры, транспортные условия, экология, местонахождения недвижимости. В число факторов, определяющих спрос, входят также политические, национальные культурные условия, традиции населения.

Каждый из нас выше названных и других, здесь не указанных факторов, влияет на спрос и предложение на рынке недвижимости. Например, недоступность кредита, низкие доходы и сбережения населения ведут к снижению спроса на недвижимость, что в свою очередь увеличивает издержки строителей недвижимости. Известно, что получить кредит на покупку жилья очень сложно, стоимость кредита очень дорогая. Отсутствие заемных ресурсов при недостаточности собственных средств уменьшает спрос на рынке, по этой же причине предложение (в части строительства новой недвижимости) снижается, что, в свою очередь, ведет к росту цен.

На рынке выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынок.

Первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость или другой объект права собственности, как товар, поступает на рынок впервые.

На вторичном рынке недвижимость или другой объект права собственности выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу. Подразделение рынка на первичный и вторичный, имеет место на рынке потребительских товаров, рынке ценных бумаг и т.д. но там товары свободно перемещаются в экономическом пространстве, имеют иной срок жизни. В силу стационарного характера недвижимости ее предложение на рынке привязано к определенному региону, в рамках города – определенному району или даже микрорайону. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. От него зависит количество поступающего на рынок элитного жилья. Как утверждают специалисты, вторичного рынка элитного жилья практически не существует (кроме единичных объектов).