Восстановительная стоимость (ВС) строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового износа и соотнесения к дате оценки. Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости воспроизводства.

В Российской практике экономической оценке недвижимости широкое распространение получило заимствование методического зарубежного опыта, прежде всего опыта развитых капиталистических стран. Тем более, что применяемые в этих странах методики фактически мало чем отличались как по содержанию, так и по форме хорошо знакомых российским специалистам методов прошлого социалистического периода. В этих странах в ходе были все те же, известные в России три основных метода оценки – сравнение продаж, капитализация затрат и капитализации доходов. Как в российской социалистической плановой экономике западные модификации этих методов обладали такими же по сути содержанием.

Метод сравнения продаж представляет собой по сути одну из модификаций более широкого экстраполяционного способа, когда опыт прошлых рыночных операций переносится на сопоставимые по условиям осуществления планируемые сделки. Суть его сводится либо к подбору максимально соответствующего по параметрам и условиям осуществления новой сделки какого-либо объекта – представителя по уже осуществленным операциям, либо на основе использования в расчетах созданной на массиве ранее осуществимых сделок математической статистической модели зависимости рыночной стоимости объекта от совокупности факторов рыночного ценообразования.

Затратный подход заключается в осуществлении в комплексе процедур, позволяющих определить стоимость вложенного в той или иной объект осуществление труда, а затем капитализировать ее на основе комплекса канонических расчетных операций. Доходный же метод сводится к расчету величины переносимого объекта недвижимости дохода, с последующей его капитализацией на тех же, что и в предыдущем случае, основаниях.

Затратный подход.

Необходимое условие для использования затратного подхода – детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Основные этапы применения затратного подхода:

1  Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;

2  Оценка величины предпринимательской прибыли;

3  Расчет выявленных видов износа;

4  Оценка рыночной стоимости земельного участка;

5  Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

В Стандартах дается определение трех Основных подходов к оценке: затратного, сравнительного подоходного. Согласно требованиям Стандарта, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) данные подходы к оценке. При этом оценщик вправе самостоятельно определить в рамках каждого из подходов конкретные методы оценки, определяемые в Стандартах как способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов результатов определяет итоговую величину объекта оценки, при этом согласно требованиям Стандарта итоговая величина стоимости оценки объекта должна быть выражена в рублях виде единой величины, если в договоре оценке не предусмотрено иное.

Статья 20 Стандартов устанавливает шестимесячный срок действительности итоговой величины стоимости объекта оценки для целей совершения сделок, что является дополнительным фактором защиты прав государства и гарантией соблюдения его интересов как хозяйствующего субъекта при отчуждении им своего имущества.

Наряду с федеральным и местным законодательством система государственного регулирования оценочной деятельности входят и соответствующие подзаконные акты. Часто возникает необходимость знать не только нормы и положения, действующие на все территории РФ, но и конкретные ставки местных налогов, либо размер регистрационного сбора при регистрации недвижимости, либо размер сбора за регистрацию в качестве предпринимателя.

На федеральном уровне в качестве методических документов действует два государственных стандарта РФ: «единая система оценки имущества» (ЕСОИ); «Основные положения. Термины и определения».

Единая система оценки имущества (ЕСОИ) действует в соответствии с экономическими условиями развивающихся рыночных отношений и структуры управления в РФ на базе действующего законодательства, норм и правил государственной системы стандартизации.

Основная цель нормативных документов ЕСОИ заключается в защите интересов государства и прав потребителей при предоставлении самостоятельности инициативы организаций, предприятий и специалистов, занимающихся оценочной деятельностью.

Положения основных нормативных документов ЕСОИ могут быть использованы при разборке стандартов отраслей, обществ и предприятий.

Положения стандартов ЕСОИ подлежат применению всеми расположенными на территории РФ государственными органами  управления, субъектами хозяйственной деятельности, имеющими прямое и (или) косвенное отношение к оценке имущества.

Наряду с данным Федеральным законом эти стандарты создают единое нормативное поле для развития оценочной деятельности в России. Формируются единая терминология, правила, процедуры и традиции взаимодействия заказчиков и оценщиков, единые подходы по выполнению работ по оценке и представлению их результатов. Однако, как всегда при возникновении системы нормативные документы, подготовленных в разное время и различными авторами, возникает проблема их согласованности. В частности, определение основных понятий в данном Законе и Стандарте о терминологии (ГОСТ Р 51. 195. 0. 01 – 98) не всегда согласованы между собой. В случаях их расхождения приоритет следует отдавать закону.

Право собственности – определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу-правообладателю. Оно является центральным правовым институтом в системе права, важнейшим для рыночной экономики. Это единственный вид вещного права, являющегося правом на свою вещь. Все остальные вещные права – это права на чужие вещи.

В странах общего права различают полное и частичное право собственности.      Собственнику принадлежит полное право собственности.

Рисунок 6 Вещные права и ограничения прав собственности

Частичное право собственности подразумевает только обладание частью «набора прав», например, арендатор обладает правомочиями по владению и пользованию арендуемой вещью, но может не иметь права распоряжаться ею.

Действующий гражданский кодекс РФ определяет юридическое содержание права собственности в статье 209, согласно которой собственнику принадлежит правомочия владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник в праве совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц:

- отчуждать собственность другим лицам;

- Передавать другим лицам правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, оставаясь собственником этого имущества;

- Отдавать имущество в залог;

- Распоряжаться имуществом иным способом, а также как-либо обременять его.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, а также риск его случайной гибели, если иное не предусмотрено законом или договором.

Субъектами права собственности могут быть:

- частные лица (физические и юридические);

- государство (РФ или субъекты РФ);

- органы местного самоуправления.

Амортизация – это денежное возмещение износа основных средств путем включения части их стоимости в затраты на выпуск продукции. Это денежное выражение физического и морального износа основных средств. Амортизация осуществляется в целях полной замены основных средств при их выбытия. Сумма амортизационных отчислений зависит от стоимости основных средств, времени их эксплуатации.

Уровень норм амортизации определяет объем ресурсов, необходимых для восстановления изношенной части основных средств. С помощью норм амортизации регулируется скорость оборота основных средств, интенсифицируется процесс их воспроизводства. Через нормы амортизации и их дифференциацию  по группам основных средств осуществляется техническая и производственная политика на предприятии.

Методы начисления амортизации: линейный (равномерный); списание стоимости пропорционально объему выпуска продукции (единиц продукции); списание стоимости по сроку полезного использования (суммы чисел); уменьшаемого остатка (двойной остаточности). Любой из этих методов должен применяться в течении всего срока эксплуатации данного объекта.

Годовая сумма амортизационных отчислений Аr определяется по формуле:

Аr = Ioi + Iа,

Где Ioi – первоначальная стоимость объекта;

Iа – годовая норма амортизации.

Различают два вида износа – физический и моральный.

Под физическим износом понимают  постепенную утрату основными фондами своей первоначальной потребительной стоимости, происходящую не только в процессе их функционирования, но и при их бездействии (разрушение от внешних воздействий, атмосферного влияния, коррозии). Физический износ основных средств зависит от их качества, их технического совершенствования (конструкции, вида и качества материалов, качества постройки зданий и монтажа станков); от квалификации рабочих и их отношении к основным средствам.

Физический износ происходит неравномерно даже по одинаковым элементам основных средств. Различают полный и частичный износ основных средств. При полном износе действующие фонды ликвидируются и заменяются новыми. Частичный износ возмещается путем ремонта.

Моральный износ – это уменьшение стоимости машин и оборудования под влиянием сокращения общественно  необходимых затрат на их производство (моральный износ первой формы); в результате внедрения новых, более прогрессивных и экономически эффективных машин и оборудования (моральный износ второй формы). Под влиянием этих форм морального износа основные средства становятся отсталыми по своей технической характеристике и экономической эффективности.

Основным источником покрытия затрат, связанных с обновлением основных средств, в условиях перехода к рыночным отношениям, самофинансирования предприятий являются собственные средства предприятий. Они накапливаются в течении всего срока службы основных фондов в виде амортизационных отчислений.

Учет и планирование основных средств ведутся в натуральной и денежной формах. При оценке основных средств в натуральной форме устанавливается число машин, их производительность, мощность, размер производственных площадей и другие количественные величины. Эти данные используются для расчета производственной мощности предприятий и отраслей, планирование производственной программы, резервов повышения выработки на оборудовании, составление баланса оборудования. С этой целью ведутся инвентаризация и паспортизация оборудования, учет его выбытия и прибытия.

Денежная, или стоимостная, оценка основных средств необходима для планирования расширенного воспроизводства основных фондов, определения степени износа и размера амортизационных отчислений, объема приватизации.

Существует несколько видов оценок основных средств: первоначальная, восстановительная и остаточная стоимости.

Первоначальная стоимость – это сумма затрат на изготовление или приобретения фондов, их доставку и монтаж. Она применяется для определения нормы амортизации и размеров амортизационных отчислений, прибыли и рентабельности активов предприятия, показателей их использования.

Оценка основных средств по первоначальной стоимости в современных условиях хозяйствования не отражает их действительную стоимость, и поэтому возникает необходимость переоценки основных средств и приведения их к единым стоимостным измерителям. Для этой цели используется оценка основных средств по восстановительной стоимости.

Восстановительная стоимость – это затраты на воспроизводство основных средств в современных условиях; как правило она устанавливается во время переоценки фондов.

В результате переоценки основных средств их восстановительная стоимость резко возрастает и, как следствие этого ухудшается финансово – экономические показатели предприятия. Поэтому для предприятий, финансовые показатели которых могут значительно ухудшаться в результате переоценки, применяются понижающие коэффициенты индексации амортизации.

По действующей видовой классификации основные производственные средства предприятий делятся на следующие группы:

- земельные участки и объекты природопользования (вода, недра, другие природные ресурсы), принадлежащие предприятию на правах собственности;

- здания (производственно – технические, служебные и др.);

- сооружения (инженерно – строительные объекты, обслуживающие производство);

- передаточные устройства (электросети, теплосети);

- машины и оборудования;

- измерительные и регулирующие приборы, устройства и лабораторное оборудование;

- вычислительная техника;

- транспортные средства;

- инструменты и приспособления стоимостью свыше 50 минимальных размеров оплаты труда;

- производственный и хозяйственный инвентарь;

- внутрихозяйственные дороги;

- капитальные вложения на улучшение земель и в арендованные здания, помещения, оборудование и другие объекты, относящиеся к основным фондам.

Соотношение отдельных групп основных средств в их общем объеме представляет видовую (производственную) структуру основных средств. Обществу не безразлично, в какую из групп основных средств вкладывают средства. Оно заинтересованно в оптимальном повышении удельного веса машин и оборудования – активной части фондов, которые обслуживают решающие участки производства и характеризует производственные возможности предприятия по выпуску тех или иных изделий.

Здания, сооружения, инвентарь, обеспечивающие нормальное функционирование активных элементов основных средств относятся к пассивной части основных средств.

Чем выше доля оборудования в стоимости основных производственных средств, тем при прочих равных условиях больше выпуск продукции, выше показатель фондоотдачи. Поэтому улучшения структуры основных средств рассматривается как условия роста производства, снижение себестоимости, увеличения денежных накоплений предприятия.

Важнейшим факторами, являются: характер выпускаемой продукции, объем выпуска продукции, уровень механизации и автоматизации, уровень специализации и кооперирования, климатические и географические условия расположения предприятий.

Первый фактор влияет на величину и стоимость зданий, долю транспортных средств и передаточных устройств. Чем больше объем выпуска продукции, тем выше удельный вес специальных прогрессивных рабочих машин и оборудования. Такая же картина характерна и в отношении влияния на структуру фондов третьего и четвертого факторов. От климатических условий зависит доля зданий, сооружений.

Улучшить структуру основных производственных средств позволяет:

- обновление и модернизация оборудования;

- совершенствование структуры оборудования в результате увеличения доли прогрессивных видов станков и машин, особенно станков для выполнения финишных операций, автоматических и полуавтоматических станков, универсальных агрегатных станков, автоматических линий, станков с числовым программным управлением;

- лучшее использование зданий и сооружений, установка дополнительного оборудования на свободных площадях;

- правильная разработка проектов строительства и высококачественное выполнение планов строительства предприятий;

- ликвидация лишнего и малоиспользуемого оборудования и установка оборудования, обеспечивающего более правильные пропорции между его отдельными группами.

На предприятиях состав и структура внеоборотные активов может существенно различаться, однако, как правило, главной равняющей для большинства предприятий являются длительно иммобилизированные средства, а среди них – основные средства.

Длительно иммобилизированные средства, считаются реальные ценности нематериальные активы, используемые предприятием в различных сферах деятельности на протяжении определенного амортизационного периода, превышающего год.

Основные средства – это материально-вещественные ценности, действующие в неизменной натуральной форме в течении длительного периода и утрачивающие свою стоимость по частям.

В зависимости от характера участия основных средств в процессе расширенного воспроизводства они подразделяются на производственные и непроизводственные основные средства.

Производственные основные средства функционируют в сфере материального производства, изнашиваются постепенно, а их стоимость переносится на изготовляемый продукт по частям по мере использования. Пополняются они за счет капитальных вложений.

Непроизводственные основные средства – жилые дома, детские и спортивные учреждения, другие объекты культурно-бытового обслуживания трудящихся, которые находятся на балансе предприятия. В отличие от производственных средств они не участвуют в процессе производства и не переносят своей стоимости на продукт, ибо он не создается. Стоимость их исчезает в потреблении. Фонд возмещения не создается. Воспроизводятся они за счет национального дохода.

Не смотря на то, что непроизводственные основные средства не оказывают непосредственного влияния на объем производства и рост производительности труда, их постоянное увеличение неразрывно связано с улучшением благосостояния работников предприятия, с повышением материального и культурного уровня их жизни, что в конечном счете влияет на результаты деятельности предприятий.

Основные производственные средства – материально-техническая база общественного производства. От их объема зависят производственная мощность предприятия, уровень технической вооруженности труда. Накопление основных средств и повышение технической вооруженности труда обогащают процесс труда, придают труду творческий характер, повышают культурно-технический уровень общества.

В условиях перехода к рыночной экономике основные средства – главная предпосылка, обеспечивающая дальнейший рост за счет всех факторов интенсификации производства.

Основные производственные средства предприятий – это огромное количество средств труда, которые несмотря на свою экономическую однородность, отличаются целевым назначением, сроком службы, сроком службы. Отсюда возникает необходимость классификации основных средств по определенным группам, учитывающим специфику производственного назначения различных видов средств.

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятыми во всех странах мира. В дореволюционной России это применено в указе Петра 1 от 23 марта 1714 г. Для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. В советский период после отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалась в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).

В современной России понятие «недвижимость («недвижимое имущество») вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г. в связи с установлением статуса собственности на землю и Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. (ст. 4). Затем этот термин подтвержден в Указе президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст. 1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 130) 30 ноября 1994 г.

Статья 130 ГК РФ гласит: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относится также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Движение имущества включает в себя вещи, не относящиеся к недвижимым, включая деньги и ценные бумаги.

Помимо деления имущества предприятия, на недвижимое и движимое, оно подразделяется на внеоборотные и оборотные активы, которые отличаются друг от друга не только физической формой, но и ролью, местом в производственном процессе, влиянием на экономику предприятия.

Общим признаком внеоборотных активов является длительный цикл – не менее года. Он обуславливает длительность процесса амортизации и низкую скорость их оборота. Отсюда и название – внеоборотные или низкооборотные активы. Их также называют иммобилизированными фондами.